Câu chuyện quen thuộc ở mọi tòa nhà mới bàn giao: chủ căn đặt thợ, mua vật tư, hẹn ngày khởi công, rồi đến hôm chở đồ tới mới biết tòa nhà chưa duyệt hồ sơ hoặc hạng mục định làm không nằm trong danh mục được phép. Kết quả là thợ chờ, vật tư nằm kho, lịch chuyển nhà xô lệch theo. Phần lớn những rắc rối kiểu này đến từ một chỗ duy nhất là không hỏi trước. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, với sản phẩm căn hộ cao cấp — dưới đây là cách chuẩn bị việc sửa chữa cho gọn, áp dụng được cho dự án này cũng như các dự án cao tầng nói chung.
Bốn việc cần làm trước khi gọi thợ
- Xin nội quy thi công — bản mới nhất từ ban quản lý, đọc kỹ danh mục cấm.
- Phân loại hạng mục — việc tự làm được, việc phải xin phép, việc không được làm.
- Đăng ký hồ sơ — đơn, bản vẽ, danh sách thợ, thời gian thi công.
- Chốt lịch với thợ sau khi có duyệt — không đặt cọc thợ trước khi hồ sơ xong.
1. Ranh giới sở hữu riêng và sở hữu chung
Đây là điều cần hiểu trước tất cả những thứ khác. Phần trong căn hộ tính từ mặt trong tường bao là sở hữu riêng của chủ căn: tường ngăn không chịu lực, lớp hoàn thiện sàn, thiết bị vệ sinh, hệ điện nước nhánh trong nhà, nội thất. Phần còn lại là sở hữu chung của cả tòa nhà: kết cấu chịu lực, mặt ngoài, hành lang, hộp kỹ thuật, trục đường ống, hệ thống phòng cháy chữa cháy. Nguyên tắc rút ra rất gọn — bạn được sửa phần của mình, nhưng cách bạn sửa không được làm thay đổi hay ảnh hưởng phần chung. Chính vì thế mà việc gõ tường, khoan sàn hay đổi diện mạo ban công lại là chuyện của cả tòa nhà chứ không riêng một căn. Vai trò và cách làm việc của bộ phận quản lý được mô tả trong bài hệ thống quản lý và vận hành Vinhomes Star City.
2. Việc nào tự làm được, việc nào phải xin phép
Nhóm thường được chấp thuận dễ dàng gồm sơn lại tường trong nhà, thay thiết bị vệ sinh và vòi sen, lắp rèm, lắp đèn trang trí, đóng tủ bếp và tủ áo, trải sàn gỗ công nghiệp lên trên lớp hoàn thiện sẵn có. Nhóm cần cân nhắc kỹ và phải có hồ sơ gồm tháo hoặc dựng tường ngăn nhẹ, đi lại đường điện âm tường, thay đổi vị trí thiết bị vệ sinh, ốp lát lại toàn bộ phòng tắm. Nhóm gần như không được làm gồm đục phá tường chịu lực, khoan cắt vào dầm cột, khoan xuyên sàn, đổi màu hoặc kết cấu mặt ngoài, lắp thêm khung nhô ra khỏi ban công, can thiệp vào đầu báo cháy và đầu phun chữa cháy, di dời hộp kỹ thuật. Danh mục chính xác nằm trong nội quy từng tòa nên hãy xin bản mới nhất thay vì tin bản mà hàng xóm truyền tay.
3. Trình tự đăng ký thi công
Trình tự phổ biến ở các tòa nhà quản lý bài bản gồm bốn bước. Bước một, nộp đơn đăng ký sửa chữa kèm bản vẽ hoặc bản mô tả hạng mục — không cần bản vẽ kỹ thuật cầu kỳ, nhưng phải rõ làm gì ở đâu. Bước hai, ban quản lý xét duyệt và thông báo điều kiện kèm theo: khung giờ được thi công trong ngày, ngày nghỉ có được làm hay không, lối vận chuyển vật tư và thang chở hàng, khoản tạm ứng hoàn trả sau khi nghiệm thu nếu tòa nhà có quy định. Bước ba, đăng ký danh sách thợ kèm giấy tờ tùy thân để làm thẻ ra vào. Bước bốn, thi công xong thì báo nghiệm thu, dọn sạch phần chung đã dùng và nhận lại khoản tạm ứng. Điểm dễ vỡ lịch nhất là bước hai, vì thời gian xét duyệt tùy tòa nhà — hãy hỏi con số này ngay từ đầu rồi mới hẹn thợ.
4. Những lỗi khiến phải tháo ra làm lại
Lỗi hay gặp nhất là nâng cốt sàn phòng vệ sinh hoặc đục lớp chống thấm để đi lại đường ống — sau vài tháng nước thấm xuống căn dưới thì chi phí xử lý lớn hơn nhiều lần khoản tiết kiệm ban đầu. Lỗi thứ hai là lắp lưới ban công hoặc giàn phơi loại nhô ra ngoài, vì phần này chạm vào diện mạo chung nên thường bị yêu cầu tháo. Lỗi thứ ba là khoan trần để treo đồ nặng mà không kiểm tra vị trí đường ống chữa cháy đi phía trên. Lỗi thứ tư mang tính hàng xóm: làm ngoài khung giờ cho phép, để vật liệu tràn ra hành lang, dùng thang máy khách để chở xi măng. Những việc này không hỏng nhà nhưng đủ để mối quan hệ với cả tầng bắt đầu bằng một lời phàn nàn. Việc kiểm tra hiện trạng ngay lúc nhận nhà, trước khi động vào bất cứ thứ gì, được liệt kê trong bài checklist nhận bàn giao căn hộ Vinhomes Star City.
5. Sắp xếp thứ tự cho đỡ tốn
Việc gây bụi và tiếng ồn như ốp lát, sơn lại, đóng trần nên gom làm một đợt trước khi dọn vào. Việc lắp thêm như rèm, đèn, tủ rời thì để sau cũng được. Riêng phần bố trí đồ đạc, nhiều gia đình thấy hiệu quả khi sống thử vài tuần với đồ tối thiểu rồi mới chốt, vì thói quen sử dụng thật thường khác với hình dung lúc xem bản vẽ — cách sắp xếp theo từng loại căn có trong bài bố trí nội thất căn hộ Vinhomes Star City. Nếu căn hộ bàn giao đã có sẵn phần hoàn thiện và thiết bị, hãy đối chiếu tiêu chuẩn bàn giao trước khi quyết định thay mới, tránh bỏ đi thứ vẫn còn nguyên giá trị sử dụng và mất luôn quyền bảo hành phần đó — tiêu chuẩn này được nói trong bài bàn giao và thiết kế nội thất căn hộ Vinhomes Star City. Cuối cùng, nếu bạn đang cân nhắc chọn căn và đã có ý định cải tạo, hãy hỏi ngay từ lúc xem mặt bằng xem tường nào là tường ngăn nhẹ, vì điều đó quyết định căn nào cải tạo được theo ý bạn.
Muốn biết căn nào cải tạo được theo ý mình?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi bảng giá tham khảo cùng mặt bằng chi tiết từng loại căn và tiêu chuẩn bàn giao để bạn đối chiếu trước khi tính phương án sửa chữa.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Nhận căn hộ xong có được tự ý sửa chữa không?
Phần trong nhà thuộc sở hữu riêng thì chủ căn được sửa, nhưng vẫn phải đăng ký với ban quản lý trước khi đưa thợ và vật tư vào tòa nhà. Lý do là việc thi công ảnh hưởng tới hàng xóm, thang máy, khu vực chung và hệ thống kỹ thuật dùng chung. Các hạng mục chạm vào kết cấu, mặt ngoài, đường ống trục hay hệ thống phòng cháy thì không thuộc quyền tự quyết của chủ căn. Cách chắc chắn nhất là hỏi ban quản lý danh mục việc được phép trước khi đặt thợ và mua vật tư.
Những hạng mục nào thường bị từ chối khi xin sửa căn hộ?
Thường bị từ chối là các việc đục phá tường chịu lực và sàn, khoan cắt vào dầm cột, thay đổi mặt ngoài tòa nhà như đổi màu sơn ban công hay lắp thêm khung nhô ra, di dời hộp kỹ thuật và trục đường ống chung. Việc can thiệp vào đầu báo cháy, đầu phun chữa cháy hay hệ thống điện chung cũng nằm trong nhóm không được tự làm. Ngoài ra nhiều tòa nhà giới hạn việc nâng cốt sàn phòng vệ sinh vì rủi ro thấm xuống căn dưới. Danh mục cụ thể theo nội quy của từng tòa nên bạn cần đối chiếu bản mới nhất.
Trình tự đăng ký thi công với ban quản lý gồm những bước nào?
Trình tự phổ biến gồm bốn bước. Một là nộp đơn đăng ký kèm bản vẽ hoặc mô tả hạng mục định làm. Hai là ban quản lý duyệt và thông báo các điều kiện gồm giờ thi công, lối vận chuyển vật tư và khoản tạm ứng hoàn trả nếu có. Ba là đăng ký danh sách thợ và thời gian ra vào để làm thẻ. Bốn là nghiệm thu, dọn vệ sinh và nhận lại khoản tạm ứng. Bạn nên hỏi rõ ngay từ bước một về thời gian xét duyệt để xếp lịch thợ cho khớp.
Nên sửa trước hay dọn vào ở rồi sửa dần?
Với các việc gây bụi và tiếng ồn như ốp lát, sơn lại hay lắp trần thì làm gọn trước khi dọn vào sẽ đỡ vất vả hơn nhiều. Các việc lắp thêm như rèm, đèn trang trí hay tủ rời thì để sau cũng được vì ít ảnh hưởng sinh hoạt. Một cách làm hợp lý là sống thử vài tuần với đồ tối thiểu để biết mình thực sự thiếu gì rồi mới chốt phần cải tạo còn lại. Cách này giúp tránh việc làm xong lại phá đi vì không hợp thói quen sử dụng.