Nhiều gia đình ở Thanh Hóa đang sống trong nhà ống, nhà trong ngõ hoặc nhà đã cũ, và muốn chuyển sang căn hộ cho gọn, có bảo vệ, có tiện ích cho con cái và bố mẹ. Cách phổ biến là bán nhà cũ lấy tiền mua căn mới. Nghe thì đơn giản, nhưng thực tế đây là hai giao dịch phải nối khớp vào nhau: tiền bán về lúc nào, tiền mua phải trả lúc nào, cả nhà ở đâu trong khoảng giữa. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, với nhiều loại căn hộ cao cấp. Bài này giúp bạn sắp thứ tự để chỗ nối đó không bị hở.

Ba chỗ dễ kẹt khi đổi nhà

  • Kẹt tiền — đã tới hạn thanh toán căn mới mà nhà cũ chưa bán được hoặc người mua chưa trả đủ.
  • Kẹt chỗ ở — đã giao nhà cũ cho người mua mà căn mới chưa nhận, cả nhà phải ở tạm.
  • Kẹt giấy tờ — nhà cũ đang thế chấp, đồng sở hữu, hoặc giấy tờ chưa khớp hiện trạng nên bán chậm.

1. Bán trước hay mua trước?

Không có đáp án chung. Bán trước thì bạn biết chắc mình có bao nhiêu tiền, không bị áp lực phải bán gấp, nhưng có thể phải ở tạm một thời gian. Mua trước thì chọn được căn ưng ý và chuyển thẳng sang, nhưng phải có nguồn tiền đỡ cho các đợt thanh toán đầu trong lúc nhà cũ chưa bán xong. Nếu nhà cũ khó bán hoặc bạn không có khoản dự phòng dày, bán trước thường an toàn hơn. Nếu nhà cũ dễ bán và bạn có nguồn tiền tạm ứng rõ ràng, mua trước giúp giữ được căn mình thích.

Với căn hộ mua theo tiến độ, tiền thường được trả theo nhiều đợt, nên khoảng hở có thể nhỏ hơn bạn nghĩ. Hãy đặt lịch thanh toán của căn mới cạnh thời gian dự kiến bán nhà cũ để nhìn thấy khoảng hở thật. Bài mốc thanh toán căn hộ giải thích cách đọc lịch này.

2. Tính khoảng hở dòng tiền bằng giấy bút

Hãy kẻ một bảng theo tháng: cột trái là các khoản phải trả cho căn mới, cột phải là các khoản dự kiến thu từ việc bán nhà cũ. Đừng cộng số tiền bán nhà theo giá bạn mong muốn, hãy dùng mức thấp hơn một chút và thêm vài tháng chậm trễ. Nhớ trừ đi các khoản thuế, phí khi bán và chi phí chuyển nhà.

Nếu bảng cho thấy có tháng bị âm, bạn cần biết trước sẽ lấy tiền từ đâu: tiết kiệm, người thân hỗ trợ hay khoản vay. Khung tính có ở bài lập ngân sách mua căn hộ, còn các khoản thuế phí ở bài thuế phí khi mua bán. Nếu tính tới phương án vay, đọc thêm bài vay ngân hàng mua căn hộ.

3. Soát giấy tờ nhà cũ trước khi rao bán

Nhà cũ bán chậm thường không phải vì giá mà vì giấy tờ. Trước khi rao, hãy kiểm tra: giấy chứng nhận có đúng tên, đúng diện tích và đúng hiện trạng không; nhà có đang thế chấp ngân hàng không; có ai đồng sở hữu cần cùng ký không. Nếu phần xây thêm chưa được cập nhật, nên hỏi cơ quan có thẩm quyền về thủ tục trước khi hẹn khách.

Làm việc này sớm giúp bạn ước lượng đúng thời gian bán và tránh bị người mua ép giá ở phút cuối. Các giấy tờ cần cho phía mua căn mới có ở bài giấy tờ cần chuẩn bị khi mua căn hộ.

4. Thỏa thuận ngày giao nhà cũ

Khi bán nhà cũ, ngày giao nhà là điều khoản bạn có thể đàm phán. Nếu căn mới đã tới gần ngày bàn giao, hãy xin người mua cho ở lại thêm một thời gian ngắn sau khi ký, ghi rõ trong văn bản. Nếu không được, hãy chuẩn bị sẵn chỗ ở tạm và tính chi phí đó vào bảng dòng tiền. Tìm hiểu tiến độ bàn giao ở bài tiến độ xây dựng và bàn giao.

5. Chuyển từ nhà đất sang căn hộ: những thay đổi nên biết trước

Sống ở căn hộ khác nhà đất ở nhiều điểm: có phí quản lý hằng tháng, có nội quy chung, chỗ để xe trong hầm, không tự ý cơi nới. Đồ đạc từ nhà cũ nhiều khi không vừa căn mới, nên đo trước và bỏ bớt trước khi chuyển. Bài căn hộ cao cấp hay nhà riêng so sánh hai cách sống, còn bài chuyển nhà về căn hộ có danh sách việc cần làm.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung về cách sắp xếp khi bán nhà cũ để mua căn hộ, không phải khuyến nghị đầu tư hay tư vấn pháp lý, không cam kết bất kỳ kết quả tài chính nào và không đưa ra dự báo về giá. Chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán và quy cách bàn giao tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với câu hỏi về giấy tờ nhà cũ, thuế và thủ tục chuyển nhượng, bạn nên hỏi thêm đơn vị chuyên môn.

Muốn đặt lịch thanh toán căn mới cạnh kế hoạch bán nhà cũ?

Để lại thông tin kèm thời gian dự kiến bán nhà cũ, chuyên viên dự án sẽ gửi tiến độ thanh toán theo đợt do chủ đầu tư ban hành và tình trạng quỹ căn đang mở bán để bạn tự đối chiếu.

Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —

Câu hỏi thường gặp

Nên bán nhà cũ trước hay mua căn hộ mới trước?

Tùy khả năng tài chính và độ dễ bán của nhà cũ. Bán trước giúp biết chắc số tiền có trong tay nhưng có thể phải ở tạm. Mua trước giúp giữ được căn ưng ý nhưng cần nguồn tiền đỡ các đợt thanh toán đầu. Nếu nhà cũ khó bán hoặc khoản dự phòng mỏng, bán trước thường an toàn hơn.

Làm sao biết mình có bị hở tiền giữa hai giao dịch không?

Hãy kẻ bảng theo tháng, một bên là các đợt phải trả cho căn mới, một bên là tiền dự kiến thu từ nhà cũ. Dùng giá bán thấp hơn mong muốn một chút, cộng thêm vài tháng chậm trễ và trừ thuế phí, chi phí chuyển nhà. Tháng nào âm thì cần biết trước sẽ lấy tiền từ đâu.

Nhà cũ đang thế chấp ngân hàng thì có bán được không?

Thường vẫn bán được nhưng cần làm việc với ngân hàng để tất toán khoản vay và giải chấp trước hoặc trong quá trình chuyển nhượng. Việc này mất thời gian nên hãy hỏi ngân hàng và đơn vị chuyên môn về thủ tục ngay từ đầu, rồi tính thời gian đó vào kế hoạch.

Nếu phải giao nhà cũ trước khi nhận căn mới thì xử lý thế nào?

Có thể thỏa thuận với người mua cho ở lại thêm một thời gian ngắn sau khi ký và ghi rõ trong văn bản. Nếu không được, hãy chuẩn bị chỗ ở tạm và đưa chi phí thuê tạm, chi phí chuyển đồ hai lần vào bảng dòng tiền ngay từ đầu.