Mua căn hộ Vinhomes Star City ở giai đoạn nào: sớm, giữa hay khi sắp bàn giao

Một dự án căn hộ không mở bán trong một ngày rồi đóng lại. Nó đi qua nhiều giai đoạn, và cùng một căn hộ nhìn từ hai thời điểm khác nhau sẽ cho hai trải nghiệm mua khác hẳn: khác về số lựa chọn còn lại, khác về mức độ bạn nhìn thấy được sản phẩm, khác về nhịp phải thu xếp tiền. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, với sản phẩm căn hộ cao cấp và nhiều phân khu triển khai theo từng đợt. Bài này không nói giai đoạn nào tốt hơn, mà chỉ ra mỗi giai đoạn được gì mất gì để bạn tự đối chiếu với hoàn cảnh của mình.

1. Giai đoạn đầu: nhiều lựa chọn, ít thứ để nhìn

Ở đợt mở bán đầu của một phân khu, thứ bạn có nhiều nhất là lựa chọn. Quỹ căn còn gần như nguyên vẹn nên bạn được chọn tầng, chọn hướng, chọn vị trí trong toà, chọn loại căn theo đúng ý thay vì nhặt phần còn lại. Với người kỹ tính về hướng nhìn, về ánh sáng buổi chiều, hay về việc căn góc hơn căn thường ở chỗ nào, khác biệt này rất đáng kể — cách cân nhắc giữa hai kiểu căn ấy có trong bài căn góc hay căn thường, còn chuyện chọn tầng thì nằm ở bài chọn tầng căn hộ.

Cái thiếu ở giai đoạn này là thứ để nhìn tận mắt. Bạn ra quyết định dựa vào mặt bằng, tài liệu chính thức của chủ đầu tư và nhà mẫu, chứ chưa đứng được trong chính căn của mình. Điều đó đòi hỏi kỹ năng đọc bản vẽ tốt hơn hẳn — bài cách đọc bản vẽ mặt bằng căn hộ đi vào chi tiết phần này. Ngoài ra, khoảng cách từ lúc ký tới lúc nhận nhà còn xa, nên nếu gia đình bạn cần chỗ ở trong thời gian ngắn thì đây không phải giai đoạn hợp.

2. Giai đoạn giữa: cân bằng nhất, nhưng cần hỏi kỹ

Khi công trình đã lên hình, phân khu đã bán được một phần, bạn ở vào thế cân bằng: quỹ căn vẫn còn tương đối, và đã có đủ thứ ngoài thực địa để đi xem — tiến độ xây dựng, cảnh quan đang hình thành, mật độ xây dựng thực tế so với phối cảnh.

Việc nên làm ở giai đoạn này là hỏi rõ hai điều: quỹ căn hiện còn những gì so với nhu cầu của bạn, và tiến độ thực tế đang ở mốc nào so với kế hoạch. Bài tiến độ xây dựng và bàn giao nói kỹ cách theo dõi phần này, còn danh sách những câu nên hỏi trước khi đặt cọc nằm ở bài các câu hỏi trước khi đặt cọc.

3. Giai đoạn cận bàn giao: thấy tận mắt, nhưng chọn hẹp hơn

Đây là giai đoạn dễ chịu nhất về mặt cảm giác. Toà nhà đã hiện diện, đường nội khu đã đi được, tiện ích đã rõ hình hài, hàng xóm tương lai đã bắt đầu xuất hiện. Bạn đi một vòng buổi sáng và một vòng buổi chiều là cảm nhận được nhiều thứ mà bản vẽ không nói.

Đổi lại là hai điều. Quỹ căn hẹp hơn, nên xác suất tìm được đúng tầng đúng hướng mình muốn thấp đi — nhiều khi bạn phải chọn giữa việc linh hoạt tiêu chí hoặc chờ đợt sau. Và các mốc thanh toán còn lại dồn gần nhau hơn, vì phần lớn tiến độ đã đi qua, nên áp lực dòng tiền trong khoảng thời gian ngắn sẽ nặng hơn so với mua sớm. Cách dựng các phương án thanh toán và vay cho từng tình huống có trong bài phương án thanh toán và vay mua.

4. Còn một lựa chọn nữa: mua lại từ người đã mua trước

Ngoài ba giai đoạn trên, còn một đường khác là mua lại từ khách hàng đã ký hợp đồng trước đó thay vì mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Cách này mở ra những căn không còn trong quỹ bán chính thức, nhưng thủ tục, hồ sơ và các điểm cần kiểm tra hoàn toàn khác. Hai bài mua sơ cấp hay thứ cấp và chuyển nhượng hợp đồng mua bán nói riêng về đường này.

5. Ba câu hỏi tự trả lời trước khi chọn giai đoạn

Thứ nhất, khi nào bạn cần có nhà. Nếu con vào lớp một sang năm, nếu hợp đồng thuê nhà hết hạn vào một tháng cụ thể, nếu bố mẹ sắp chuyển về ở cùng — những mốc này gần như không thương lượng được và chúng quyết định phần lớn câu trả lời.

Thứ hai, dòng tiền của bạn trông thế nào. Không chỉ là có sẵn bao nhiêu, mà mỗi tháng thu xếp thêm được bao nhiêu, và khoản nào sẽ về vào lúc nào. Đem con số đó đối chiếu với tiến độ thanh toán của từng giai đoạn sẽ thấy ngay giai đoạn nào vừa sức. Cách dựng ngân sách đầy đủ cho cả hành trình có trong bài lập ngân sách mua căn hộ.

Thứ ba, bạn khắt khe tới đâu với căn cụ thể. Có người nhất định phải hướng đó, tầng đó, view đó. Có người chỉ cần đủ phòng và sáng sủa. Người thứ nhất nên đi sớm, người thứ hai có thể thong thả hơn.

6. Về chuyện chờ thêm

Nhiều người trì hoãn quyết định với lý do chờ xem thị trường thế nào. Cần nói thẳng: không ai dự báo chắc chắn được diễn biến giá của bất kỳ thị trường nào, và bài viết này không đưa ra nhận định gì về điều đó.

Nhưng có những cái giá của việc chờ mà bạn kiểm soát và đo được: quỹ căn hẹp dần theo thời gian, chính sách bán hàng của từng đợt có thể khác nhau, và nếu đang thuê nhà thì tiền thuê vẫn chạy đều mỗi tháng trong lúc chờ — phép so giữa mua và tiếp tục thuê có trong bài mua căn hộ hay tiếp tục thuê nhà. Cách làm thực tế hơn là chốt trước điều kiện của chính mình về ngân sách, mốc thời gian và tiêu chí căn, rồi hành động khi có sản phẩm đáp ứng đủ, thay vì đợi một thời điểm hoàn hảo không có mốc nào để nhận ra.

7. Khi đã chọn được giai đoạn

Việc tiếp theo là đi đúng trình tự: xem thực tế, đối chiếu quỹ căn, đọc kỹ hợp đồng, rồi mới tới các mốc thanh toán. Toàn bộ trình tự đó được mô tả từng bước trong bài quy trình mua căn hộ từng bước, và những lỗi hay gặp khi chọn căn nằm ở bài lỗi thường gặp khi chọn căn hộ.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, phản ánh cách vận hành phổ biến của các dự án căn hộ tại Việt Nam, không phải khuyến nghị đầu tư và không đưa ra dự báo về giá. Quỹ căn, chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành. Với tình huống tài chính riêng của gia đình, bạn nên trao đổi thêm với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp