Khi xem một dự án, người mua thường được đưa cho mặt bằng căn và mặt bằng tầng điển hình. Hai bản vẽ đó cho biết căn của bạn trông ra sao và hàng xóm là những ai, nhưng không cho biết bên trên và bên dưới căn ấy là gì. Trong một toà cao tầng, câu hỏi đó đôi khi quan trọng ngang việc chọn hướng. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, gồm nhiều toà căn hộ cao cấp với cách bố trí khác nhau. Bài này nói về những tầng không dùng để ở và ảnh hưởng của chúng tới căn nằm sát bên.
Bốn loại tầng không phải để ở
- Khối đế — phần dưới toà nhà bố trí sảnh, cửa hàng hoặc dịch vụ.
- Tầng hầm — chỗ để xe, kho kỹ thuật, lối lên xuống và khu vực thu gom rác.
- Tầng kỹ thuật — bể nước, máy bơm, thiết bị điện và thông gió của cả toà.
- Tầng lánh nạn — nơi tập trung tạm thời theo quy chuẩn an toàn cháy.
1. Vì sao chuyện này ít khi được nhắc tới
Khi bán hàng, thứ được đưa ra trước là những gì đẹp và dễ hình dung: mặt bằng căn, tiện ích, tầm nhìn. Bố trí kỹ thuật của toà nhà thì khô khan và khó kể thành câu chuyện, nên nó thường chỉ xuất hiện khi người mua chủ động hỏi. Điều đó không có gì mờ ám, nhưng nghĩa là bạn phải tự đặt câu hỏi.
Cái giá của việc không hỏi thường không lớn, nhưng khó chịu và kéo dài. Một tiếng máy bơm chạy về đêm, một luồng mùi vào giờ cơm, hay tiếng xe ra vào ở khu vực dưới nhà, đều là những thứ bạn sẽ nghe mỗi ngày. Cách đọc các ký hiệu trên bản vẽ để tự tìm nằm ở bài cách đọc bản vẽ mặt bằng.
2. Khối đế: nhanh chân nhưng cần hỏi kỹ
Căn nằm ngay phía trên khối đế có một ưu điểm rất thực tế: đi lại nhanh, ít lệ thuộc vào thang máy, và những hôm thang đông người thì đi bộ vẫn được. Với gia đình có người lớn tuổi hay có con nhỏ, đây là điểm cộng đáng kể. Tầm nhìn ở tầm này cũng thường gần với cây xanh và khoảng sân nội khu hơn là nhìn xa.
Đổi lại có ba thứ cần hỏi: tiếng ồn theo giờ, mùi nếu bên dưới có khu vực ăn uống, và cách bố trí hệ thống hút mùi cùng thoát khí. Nếu có thể, hãy đứng tại khu vực đó vào giờ cao điểm buổi tối, chứ đừng chỉ đi xem vào buổi sáng yên tĩnh. Bài chọn căn hộ ít ồn có danh sách nguồn ồn nên kiểm.
3. Tầng kỹ thuật: hỏi thiết bị nào chạy vào giờ nào
Tầng kỹ thuật chứa những thứ khiến cả toà nhà vận hành được: bể nước, máy bơm, thiết bị điện, hệ thống thông gió, và các đường ống trục chính. Đây là hạ tầng cần thiết, không phải nhược điểm của toà nhà. Vấn đề chỉ nằm ở khoảng cách giữa nó và giường ngủ của bạn.
Với căn nằm sát tầng kỹ thuật, hai câu hỏi đáng đặt là thiết bị nào chạy gần đó và chạy vào khung giờ nào, cùng với việc đường ống trục có đi qua phần nào của căn hay không. Thiết bị hiện đại thường được giảm chấn và cách âm tốt, nhưng mức độ cụ thể thì phải hỏi chứ không nên đoán. Cũng nên hỏi cách đơn vị vận hành xử lý khi có sự cố về đêm; bài hệ thống quản lý vận hành nói về phần này.
4. Tầng lánh nạn: nên biết chứ không nên tránh
Tầng lánh nạn được bố trí trong các toà cao tầng theo quy chuẩn an toàn cháy, dùng làm nơi tập trung tạm thời khi có sự cố. Nhiều người nghe tới thì e ngại, nhưng cách nhìn hợp lý thì ngược lại: ở gần một tầng như vậy nghĩa là quãng đường di chuyển khi cần ngắn hơn.
Điều nên làm không phải chọn hay tránh, mà là biết nó nằm ở đâu. Sau khi dọn về, hãy đi thử đường thoát nạn một lần cùng cả nhà, để trẻ con và người lớn tuổi cũng biết hướng đi. Các nội dung liên quan tới an toàn cháy nằm ở bài an ninh và phòng cháy chữa cháy, còn hệ thống an ninh chung thì xem bài an ninh và an toàn tại dự án.
5. Đừng suy đoán qua số tầng
Một sai lầm hay gặp là dựa vào con số tầng để đoán bố trí. Cách đánh số tầng mỗi toà một khác, có toà bỏ qua vài con số, có toà tính khối đế vào số tầng, có toà không. Vì vậy hai căn cùng mang một con số ở hai toà khác nhau có thể nằm ở hai vị trí hoàn toàn khác nhau trong kết cấu.
Cách chắc chắn là xin bản vẽ mặt cắt hoặc bảng bố trí tầng của chính toà đó rồi tìm vị trí căn mình trên đó. Việc chọn tầng nói chung, gồm cả các yếu tố như gió, tầm nhìn và thời gian chờ thang, được nói kỹ ở bài chọn tầng căn hộ và bài thang máy và mật độ căn trên sàn.
6. Ba câu hỏi mang theo khi đi xem
Bên trên và bên dưới căn của tôi là gì. Thiết bị nào chạy gần căn này và chạy vào khung giờ nào. Đường ống trục có đi qua phần nào của căn không. Ba câu ngắn, hỏi trong hai phút, nhưng đổi được sự yên tâm cho nhiều năm ở.
Hãy đề nghị nhận câu trả lời bằng văn bản hoặc tin nhắn để sau này còn đối chiếu, và nếu người tư vấn chưa nắm thì xin họ hỏi lại bộ phận kỹ thuật thay vì trả lời cho có. Cách nhận biết một người tư vấn làm việc nghiêm túc có ở bài chọn môi giới tư vấn căn hộ.
Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, mô tả nguyên tắc bố trí thường gặp trong nhà chung cư cao tầng, không mô tả cấu tạo cụ thể của bất kỳ toà nào và không đưa ra dự báo về giá. Bố trí tầng, thiết bị và quy cách bàn giao của từng toà tại từng thời điểm luôn theo hồ sơ thiết kế và tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Bạn nên đối chiếu bản vẽ của chính toà mình quan tâm trước khi quyết định.
Muốn xem mặt cắt toà nhà để biết căn mình nằm ở đâu?
Để lại thông tin, chuyên viên dự án sẽ gửi mặt bằng tầng và tài liệu mô tả toà nhà do chủ đầu tư ban hành cho toà bạn quan tâm, kèm vị trí căn trong toà và quy cách bàn giao, để bạn tự đối chiếu trước khi đi xem thực tế.
Nhận tư vấn & bảng giá Hoặc gọi hotline: —Câu hỏi thường gặp
Tầng kỹ thuật trong một toà chung cư dùng để làm gì?
Đây là tầng bố trí các hệ thống phục vụ cả toà nhà, thường gồm bể nước, máy bơm, hệ thống thông gió, thiết bị điện và các đường ống trục chính. Vì chứa thiết bị nên tầng này không dùng để ở và có đặc điểm riêng về tiếng ồn cũng như rung nhẹ khi thiết bị chạy. Số lượng và vị trí tầng kỹ thuật khác nhau tuỳ chiều cao và thiết kế từng toà, nên không có quy luật chung áp cho mọi dự án. Muốn biết chính xác, hãy xin xem bản vẽ mặt cắt hoặc tài liệu mô tả toà nhà do chủ đầu tư cung cấp.
Tầng lánh nạn là gì và nó có lợi cho cư dân không?
Tầng lánh nạn là tầng được bố trí trong các toà nhà cao tầng theo quy chuẩn an toàn cháy, dùng làm nơi tập trung tạm thời cho người trong toà khi có sự cố, trước khi thoát ra ngoài. Với cư dân, ở gần một tầng như vậy là một điểm cộng về an toàn vì quãng đường di chuyển khi cần ngắn hơn. Điều nên làm không phải là chọn hay tránh, mà là biết tầng đó nằm ở đâu và đi thử đường thoát nạn một lần sau khi dọn về, để lúc cần thì cả nhà đều biết hướng đi.
Căn nằm ngay trên khối đế thương mại có gì đáng cân nhắc?
Khối đế là phần dưới của toà nhà thường bố trí sảnh, cửa hàng hoặc dịch vụ. Căn nằm ngay trên đó có thuận lợi là đi lại rất nhanh, ít phụ thuộc thang máy, và thường có tầm nhìn gần với cây xanh nội khu. Đổi lại, cần hỏi kỹ về tiếng ồn theo giờ, mùi từ khu vực ăn uống nếu có, hệ thống hút mùi được bố trí ra sao, và giờ hoạt động của các đơn vị bên dưới. Đây là những thứ nên hỏi bằng câu cụ thể và nếu được thì đứng tại chỗ vào giờ cao điểm để cảm nhận.
Làm sao biết căn tôi định mua có sát tầng đặc biệt nào không?
Cách chắc chắn nhất là xin bản vẽ mặt cắt toà nhà hoặc bảng bố trí tầng, rồi tìm vị trí căn của mình trên đó. Đừng dựa vào số tầng để suy đoán, vì cách đánh số tầng ở mỗi toà một khác và có toà bỏ qua một số con số. Khi đã xác định được, hãy hỏi thêm ba câu: bên trên và bên dưới căn của tôi là gì, thiết bị nào chạy gần đó và chạy vào khung giờ nào, đường ống trục có đi qua phần nào của căn không. Đề nghị nhận câu trả lời bằng văn bản để sau này còn đối chiếu.