Ban công và lô gia căn hộ Vinhomes Star City: khác nhau ở đâu, chọn thế nào

Khi đi xem căn hộ, phần lớn thời gian được dành cho phòng khách và phòng ngủ. Cái ô mở ra ngoài trời thường chỉ được bước ra ngắm cảnh vài giây rồi quay vào. Vài tháng sau khi dọn về, chính chỗ đó lại thành nơi gây phiền nhất: không đủ rộng để đặt máy giặt, hứng mưa tạt vào nhà, hoặc quá nắng nên chậu cây nào cũng héo. Vinhomes Star City là đại đô thị do Tập đoàn Vingroup phát triển tại mặt Đại lộ Lê Lợi, phường Hạc Thành, trung tâm TP Thanh Hóa, gồm nhiều phân khu căn hộ cao cấp với các loại căn khác nhau. Bài này giúp bạn nhìn phần không gian mở ra ngoài trời như một hạng mục cần cân nhắc, chứ không phải phần thưởng kèm theo.

1. Khác biệt thật nằm ở đâu

Cách phân biệt dễ nhớ nhất là nhìn phần sàn ấy nằm trong hay ngoài khối nhà. Ban công nhô hẳn ra khỏi mặt tường, thường chỉ có lan can ba phía và hở phía trên. Lô gia thụt vào bên trong, có tường bao hai bên và được sàn tầng trên che phía trên. Nghe qua tưởng là chuyện kiến trúc, nhưng hệ quả rất đời sống.

Lô gia kín gió hơn, ít bị hắt mưa hơn nên đồ đạc để ngoài đó bền hơn, đổi lại nắng vào ít hơn và tầm nhìn bị hai bức tường hai bên thu hẹp. Ban công thoáng và có tầm nhìn rộng, nhưng đồ để ngoài đó chịu mưa nắng trực tiếp và ngày gió lớn thì gần như không dùng được. Các toà căn hộ cao tầng ở Việt Nam hiện nay phần lớn dùng lô gia vì lý do an toàn và độ bền của mặt đứng công trình. Khi xem hồ sơ, hãy đọc bản vẽ chứ đừng chỉ nghe gọi tên — bài cách đọc bản vẽ mặt bằng căn hộ chỉ ra các ký hiệu hay bị bỏ qua.

2. Phần này có tính vào diện tích không

Đây là câu hỏi đáng tiền nhất trong cả bài, và cũng là câu không nên trả lời bằng suy đoán. Cách tính diện tích căn hộ theo thông thuỷ cũng như cách xử lý phần ban công hoặc lô gia đều được ghi trong hợp đồng mua bán và tài liệu chính thức của chủ đầu tư, và có thể khác nhau giữa các dự án.

Việc nên làm rất cụ thể: mở đúng điều khoản về diện tích trong hợp đồng, đặt cạnh bản vẽ mặt bằng của chính căn mình định mua, rồi hỏi lại chuyên viên dự án cho tới khi hiểu rõ con số nào bao gồm phần nào. Bài diện tích thông thuỷ căn hộ giải thích các cách tính hay bị nhầm lẫn, còn bài đọc hợp đồng mua bán căn hộ chỉ ra những mục người mua thường lướt qua.

3. Đếm đủ việc bạn định giao cho chỗ đó

Trước khi khen một cái lô gia là rộng hay chê là hẹp, hãy liệt kê những gì sẽ đặt vào đó. Với gia đình Việt, danh sách thường gồm: máy giặt, chỗ phơi đồ, cục nóng điều hoà, vài chậu cây, đôi khi thêm chỗ để đồ nghề hoặc xe đạp trẻ con. Cộng lại, phần diện tích còn trống để đi lại và mở cửa nhiều khi chỉ còn rất ít.

Khi đi xem nhà mẫu, hãy đứng ngay tại đó và hình dung từng món. Nếu máy giặt đặt sát lan can, đó là điểm cần lưu ý với nhà có trẻ nhỏ, vì thân máy trở thành bậc để trèo. Nếu chỗ phơi nằm đúng luồng nước ngưng của cục nóng, quần áo sẽ luôn ẩm. Những chuyện tưởng nhỏ này quyết định căn nhà có dễ sống hay không, và cách sắp xếp hợp lý có trong bài bố trí nội thất căn hộ.

4. Hướng và tầng đổi trải nghiệm nhiều hơn bạn nghĩ

Cùng một thiết kế, phần không gian mở ra ngoài trời ở hai hướng khác nhau cho hai trải nghiệm khác nhau. Hướng đón nắng chiều gay gắt khiến chậu cây khó sống và phòng bên trong nóng hơn vào cuối ngày; ngược lại, hướng ít nắng thì đồ phơi lâu khô hơn. Ở tầng cao, gió mạnh làm việc phơi đồ và để vật nhẹ ngoài đó trở nên bất tiện hơn nhiều so với tầng thấp.

Đây là lý do nên đọc kèm hai bài chọn tầng căn hộ và chọn hướng căn hộ trước khi chốt căn. Với người cân nhắc căn góc, phần tiếp giáp bên ngoài thường nhiều hơn nên cả ưu điểm lẫn nhược điểm đều rõ hơn — bài căn góc hay căn thường so sánh kỹ hơn. Ngoài ra, nếu bạn nhạy cảm với tiếng ồn thì cần biết cửa mở ra ngoài trời cũng là đường tiếng vào nhà, phần này có trong bài chọn căn hộ ít ồn.

5. Cơi nới, che kính và những việc phải hỏi trước

Nhiều gia đình muốn lắp kính che kín hoặc mở rộng thêm phần sàn ngoài trời. Đây là chỗ dễ làm trước rồi phải tháo sau. Mặt đứng của toà nhà thuộc phần sở hữu chung, nên mọi thay đổi làm đổi hình dáng bên ngoài đều chịu ràng buộc của quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và nội quy toà nhà, bên cạnh các quy định về an toàn phòng cháy và thoát nạn.

Lưới an toàn cho nhà có trẻ nhỏ thường được chấp thuận, nhưng theo mẫu chung của toà để mặt ngoài đồng bộ. Cách làm đúng là hỏi ban quản lý vận hành trước, xin hướng dẫn về mẫu và vật liệu được phép, rồi mới gọi thợ. Ranh giới giữa phần bạn được tự quyết và phần thuộc về toà nhà có trong bài sở hữu chung và sở hữu riêng, còn các nguyên tắc khi cải tạo nằm ở bài sửa chữa và cải tạo căn hộ. Các yêu cầu về thoát nạn được nói tới trong bài an ninh và phòng cháy chữa cháy.

6. Nhà có trẻ nhỏ hoặc nuôi thú cưng

Nguyên tắc quan trọng nhất và cũng dễ quên nhất: không để bất kỳ vật gì trẻ trèo lên được nằm sát lan can. Ghế nhựa, thùng xốp, chậu cây lớn, máy giặt kê cao đều có thể thành bậc thang. Khi nhận bàn giao, hãy kiểm tra chiều cao và khoảng hở của lan can, ghi vào biên bản nếu thấy chưa ổn — checklist nhận bàn giao căn hộ có sẵn các mục cần soi.

Cửa ra khu vực này nên có chốt ở tầm tay người lớn, và trẻ cần được tập thói quen không tự mở. Thiết bị an toàn chỉ hỗ trợ chứ không thay được sự để mắt. Các lưu ý đầy đủ hơn có trong bài an toàn cho trẻ nhỏ trong căn hộ. Nhà nuôi thú cưng cũng cần chú ý tương tự, kèm quy định riêng của toà nhà — xem bài nuôi thú cưng trong căn hộ.

Nội dung bài này mang tính tham khảo chung, phản ánh cách chọn và sử dụng không gian mở ra ngoài trời phổ biến tại các dự án căn hộ ở Việt Nam, không phải khuyến nghị đầu tư và không đưa ra dự báo về giá. Thiết kế, diện tích, quy cách bàn giao và nội quy của từng toà tại từng thời điểm luôn theo tài liệu chính thức do chủ đầu tư ban hành; quyền sở hữu được xác lập theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với nhu cầu riêng của gia đình, bạn nên trao đổi thêm với đơn vị chuyên môn trước khi quyết định.

Câu hỏi thường gặp